El contrato

Una vez que se ha llegado a un acuerdo verbal, es preciso ponerlo por escrito, para lo cual hay que redactar un contrato que recoja el resultado de las negociaciones.

Es común que el comprador entregue una cantidad inicial, y el vendedor otorgue un plazo para que aquél pueda gestionar un préstamo en una entidad bancaria. En este caso es usual firmar un contrato de compraventa privado con aplazamiento del resto del pago.

Para las partes, el hecho de comprometerse por escrito a cambio de una cantidad de dinero es siempre un riesgo, puesto que hasta la firma de la escritura pública y entrega del piso pueden surgir inconvenientes (discrepancias de interpretación, cambio de opinión por variación de las circunstancias, etc.) que pueden hacer naufragar la operación. Si bien es verdad que lo habitual es reconducir la situación, a veces, termina en un pleito con el consiguiente bloqueo de la vivienda para el vendedor y de la cantidad entregada para el comprador.

Para evitar la anterior situación, lo mejor es ir directamente a la escritura pública, pero esto pocas veces se puede hacer, porque el comprador comúnmente necesitará acudir al préstamo bancario para financiar la vivienda y, por lo tanto, necesita un compromiso firmado (el contrato) y un plazo para la tramitación del préstamo.

Para redactar el contrato privado, es conveniente ponerse en manos de un experto y, de acuerdo con las circunstancias, elegir un tipo u otro de contrato. Si no quieres acudir a un experto para redactar el contrato, tienes que hacer referencia en él, al menos, a los siguientes aspectos (conviene que cuentes con una fotocopia de la Escritura – título del vendedor – y, si dispones de un plano, mejor).

• Tienen que quedar identificadas ambas partes, comprador y vendedor, con sus nombres y apellidos, sus profesiones, sus números de documentos de identidad, su domicilio y su estado civil. Si la casa es de un matrimonio en régimen de gananciales tienen que comparecer los dos en el contrato. Si la propiedad es de uno solo de los cónyuges porque su régimen sea de separación de bienes, también deben comparecer ambos en caso de que la vivienda sea la habitual.
• Se suele acostumbrar a contemplar la capacidad de las partes (por ejemplo, si la casa fuera de un menor, nuestro Derecho no le capacita para vender) y también en calidad de qué se interviene; en su propio nombre y derecho, como apoderado de, etc.
• Posteriormente, se suele abrir una parte expositiva en la que se explica sucintamente el negocio que se va a llevar a cabo con la descripción de la vivienda, sus datos de inscripción en el Registro de la propiedad, las cargas – si las hubiera – y otros datos significativos, y posteriormente se pasa a la parte dispositiva que se suele recoger en cláusulas o estipulaciones, que son los acuerdos a que se ha llegado en las negociaciones. Éstas deben recoger claramente al menos los siguientes aspectos:
  • El objeto del contrato, que en nuestro caso es la vivienda, bien identificada, y la voluntad de las partes una de vender y otra de comprar, estableciendo cómo se resuelve el problema de las cargas (generalmente hipotecas), si las hubiere.
  • El precio total de la compraventa.
  • La forma de pago. Se suele entregar una cantidad en el acto de la firma de la cual el vendedor da recibo o carta de pago a quien la entrega (comprador), y otra parte aplazada, estableciéndose el o los plazos de pago.
  • Suele también acordarse alguna cláusula penal para el caso de incumplimiento de las partes, y un acuerdo fijando la fecha de la escritura pública, que suele coincidir con la entrega del resto del precio y de la casa.
  • Es conveniente contemplar quién asume los gastos que se deriven del contrato. Conviene definirse sobre quién paga al notario, porque el Registro de la Propiedad y el impuesto de transmisiones patrimoniales le corresponden al comprador, aunque todo puede ser objeto de pacto. Habitualmente, los honorarios de notario también los paga el comprador, pero a veces se acuerda pagar los gastos según Ley (art. 1455 del Código Civil), y entonces el vendedor paga los gastos de la matriz y el comprador los de la primera copia y sucesivas. También conviene hacer referencia al llamado Impuesto Municipal de Plusvalía (Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): normalmente lo paga el vendedor, pero también puede ser objeto de pacto. Si no se menciona, la ley lo imputa al vendedor.
  • Finalmente, conviene hacer una referencia a la resolución de los posibles conflictos en la interpretación y aplicación del contrato, y, para ello, las partes eligen una jurisdicción que suele ser la del lugar donde está situada la vivienda, o puede también remitirse a un arbitraje, en cuyo caso se deben nombrar los árbitros o designar alguna entidad de arbitraje o intermediación.

Arras

Es bastante común que en el contrato se pacten arras penitenciales, art. 1454 del Código Civil, según las cuales, el comprador puede desistir de la compraventa perdiendo la cantidad entregada. También puede hacerlo el vendedor, pero en este caso debe entregar al comprador el doble de la cantidad que este pagó.  Para que sean operativas, este tipo de arras, en los tribunales, debe quedar claro que esa era la voluntad de las partes, porque a veces se dice que la cantidad entregada se hace en calidad de “señal y parte del precio”, lo cual es algo contradictorio, porque “señal” se asimila a arras penitenciales, es decir, a la posibilidad de que alguna de las partes se arrepienta, y “parte del precio” hace referencia al plazo inicial de una operación firme, sin posibilidad de arrepentimiento. Si se llega a otorgar escritura pública, la cantidad entregada en concepto de arras forma parte del precio.

Opción de compra

En lugar de un contrato de compraventa mediando o no arras, también es común firmar un contrato de opción de compra. En virtud de este contrato, el vendedor concede un derecho al posible comprador para que pueda optar por la compra del piso en un plazo y unas condiciones determinadas. A cambio de este derecho, el optante suele pagar un precio, y en el caso de que se llegue a ejercitar, es decir, que al final se decida a comprar, la cantidad entregada suele considerarse parte del precio.