La Escritura Pública

En el Derecho español rige el principio de libertad de forma para la transmisión de la propiedad, de manera que el contrato privado sería suficiente y totalmente válido para la transacción de la vivienda si el vendedor y el comprador estuvieran de acuerdo. Pero ocurre que con el contrato privado no existe una completa y verdadera seguridad jurídica. Por ejemplo, si el vendedor fuera un delincuente, podría vender en contrato privado dos veces la misma vivienda.

Por eso existe el Registro de la Propiedad, que es público, y en el que se inscriben los contratos relativos al dominio. Aunque esta inscripción no es necesaria, es muy aconsejable, porque hay una presunción legal de que el derecho de propiedad inscrito le pertenece y lo posee el que aparece como titular registral. Es decir, que para la Ley es propietaria de la casa la persona que aparece en el Registro como titular de la misma. Si otra persona discute ese derecho, tiene que demostrarlo ante un Juez.

Además de esta grandísima ventaja, hay derechos como las hipotecas que no se consideran constituidos si no están inscritos en el Registro de la Propiedad. De forma que, aunque en teoría no es necesaria la inscripción, la práctica lo exige.

Pues bien, un contrato no tiene acceso al Registro de la Propiedad si no está recogido en la forma solemne de Escritura Pública. Ésta es la que firman las dos partes, compradora y vendedora, ante un Notario.

Para conseguir una mayor seguridad jurídica, los Notarios y Registradores, se coordinan telemáticamente, solicitándose e informándose de la situación registral de la casa que se va a transmitir, y del momento en que se ha otorgado la escritura pública. Por consiguiente, es preciso acudir a firmar la Escritura Pública en la fecha que previamente se ha acordado en el contrato. Hay veces (muy pocas) que no es necesario firmar un contrato privado, porque el comprador no necesite financiación, y entonces lo más aconsejable es otorgar directamente la Escritura Pública.

La escritura pública recogerá los acuerdos pactados en el contrato privado, salvo los que ya han quedado superados. Por ejemplo, es innecesario hacer referencia a las penalizaciones por incumplimiento.

En nuestro Derecho, para transmitir la propiedad no basta con el contrato (título), es necesario además efectuar la entrega del piso (modo). Es la denominada por los juristas, teoría del “título y modo”. El “título o fundamento jurídico” sería el contrato, y la entrega efectiva sería el “modo”. El título sólo es insuficiente para adquirir la propiedad, sin modo subsiguiente. Pues bien, la Escritura Pública, salvo voluntad contraria, equivale a la entrega, es decir, al modo.

¿Qué documentos necesita el vendedor para otorgar la Escritura Pública?

Los que demuestren su identidad: DNI con la letra identificativa del número de identidad fiscal.
El título de propiedad: escritura original de que la vivienda le pertenece.
Último recibo del IBI (porque el Notario está obligado a reflejar la Referencia Catastral, que viene en el recibo) o documento acreditativo de la Referencia Catastral.
Documento justificativo de la cantidad percibida por el vendedor cuando firmó el contrato (puede ser una fotocopia del cheque o un documento justificativo de una transferencia si se pagó de esta manera).
Un certificado del administrador de su Comunidad de Propietarios de que está al corriente de pago de las cuotas que se pagan mensualmente.
Además, a petición del comprador, el resto de documentos a que se hace referencia en el apartado Antes del contrato.

¿Y el comprador?

Sólo sus documentos identificativos y el dinero para pagar el resto del precio.