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Compra - Venta de viviendas |
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Compra - Venta de viviendas |
Images: Danilo Rizutti & Salvatore Vuono
Lo usual es que el comprador haya contratado con un Banco financiación para adquirir la vivienda, en cuyo caso el día de la firma de la escritura en la notaría se van a llevar a cabo dos negocios o actos: la compraventa del piso o la formalización de un préstamo hipotecario a favor del comprador. Estos dos actos se suelen incluir en una misma escritura, pero ambos generan gastos e impuestos por separado.
Gastos de la compraventaLo común es que lo pague el comprador, aunque también es posible que el vendedor pague la escritura matriz, que es lo que se queda el notario en su protocolo (ver GASTOS DEL VENDEDOR).
Los honorarios del Notario están regulados por el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, y dependen del valor de la vivienda y del número de folios de la escritura.
Para una vivienda de 225.000 € de precio, los honorarios o aranceles notariales estarán entre 400 y 500€ más IVA. Para concretar más, ver el siguiente enlace:
Los gastos de inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad también están regulados por la misma norma que por los notarios y, si quieres concretar, puedes verlo en el enlace anterior.
Para una vivienda de 250.000 euros de precio, los honorarios o aranceles del Registro variarán entre 250 y 350 euros + IVA.
La transmisión de las viviendas de segunda mano está sometida al ITP. Es un impuesto cuya competencia recae en las CC.AA., y cada una lo puede variar. El tipo general es el 7% en casi todas las Comunidades, menos en Canarias (6,5%) y País Vasco (6%).
Después hay algunos tipos reducidos especiales para determinados supuestos que hay que ver caso por caso.
De la tramitación de la escritura (retirarla de la notaría, liquidar el impuesto y presentarla en el Registro) se suele encargar un gestor, pero también lo puede hacer uno mismo y se evita ese gasto.
El importe de los trámites de la gestión varía mucho de un sitio a otro, pero puede estar entre 200 y 250 € para una vivienda con el precio anterior. Cuando existe financiación, el gestor lo pone el Banco o la entidad financiera.
Una vez otorgada la escritura es conveniente notificar el cambio de titularidad en el catastro a los efectos de que los recibos del IBI de los años sucesivos vengan a nombre del nuevo titular. Es una declaración para la que hay un impreso ad hoc en todas las Comunidades Autónomas. Suele ser el mod. 901, y a él hay que acompañar fotocopia del último recibo del IBI, una copia simple de la escritura de compraventa y una fotocopia del DNI del nuevo titular.
Los gastos por la formalización del gasto hipotecario los podemos resumir en los siguientes apartados.
Suele variar entre el 0% y 1% (a veces más) del importe del préstamo.
Para una vivienda de precio 225.000€, la tasación puede ascender a 250€ (es conveniente pedir presupuesto al banco).
Para un préstamo de 180.000€, los gastos de Notario ascenderán aproximadamente a 300€ + IVA
Para la misma cuantía de préstamo, los honorarios ascienden aproximadamente a 240€ + IVA
Para afinar más en los aranceles de notaría y Registro, visita el siguiente enlace:
Es un impuesto de las CC.AA, por eso varía de una a otra. El tipo general es el 1% prácticamente en todas ellas (hay variación en Canarias y en el País Vasco), pero todas tienen tipos reducidos que hay que verlos caso por caso. Además, el tipo se aplica sobre el principal del préstamo, más varias anualidades de intereses y más las cantidades designadas en la escritura para costes y gastos. Para un préstamo como el del caso anterior, el impuesto al tipo general suele ascender a unos 2.800€.
Aproximadamente 150€ + IVA.
Todos los anteriores son gastos aproximados que hay que calcular caso por caso, ya que el más importante que es el impuesto, puede variar a la baja. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid hay tipos reducidos de la forma siguiente:
Si el valor real del derecho constituido es igual o inferior a 120.000€, el tipo es el 0,4%.
Si el valor real del derecho constituido está entre 120.000 y 180.000€, el tipo es del 0,5%.
Si el valor real del derecho constituido es superior a 180.000€, el tipo es del 1%.
También hay que tener en cuenta el seguro obligatorio para el que hay que reservar 200 o 250€.