La hipoteca

Es posible que para comprar un piso no necesites financiación, pero no es lo común. Probablemente, requerirás solicitar un préstamo a una Entidad Financiera que te permitirá pagar al contado al vendedor, mientras te comprometes a devolver al Banco o Entidad Financiera la cantidad prestada, en un número determinado de años y habitualmente mediante una cuota mensual, que incluye amortización del principal (es decir, que devuelves una parte de la cantidad prestada) e intereses.

Para que la Entidad Financiera te conceda el préstamo, necesita ciertas garantías. La primera es que del análisis de tu situación económica se deduzca que puedas pagar las cuotas y, además, se constituirá una hipoteca sobre la casa que vas a comprar, de forma que si incumples en el pago de las cuotas, el Banco pueda resarcirse vendiendo tu vivienda y cobrándose la cantidad prestada no devuelta.  Así que el Banco te va a pedir la documentación económica necesaria (último impuesto de la renta de las personas físicas, los últimas nóminas, etc.) para evaluar tu capacidad económica.

La consecución de un préstamo en buenas condiciones es muy importante, así que será aconsejable que le dediques un tiempo estudiando las distintas condiciones de varias entidades financieras, incluso antes de que tengas decidida la casa que vas a comprar. Para que veas su importancia, tienes que saber que un punto de incremento en el interés en un préstamo a treinta años supone encarecer la vivienda en más de un 15%.

Esa es la importancia de conseguir un préstamo en buenas condiciones y a veces se le da mucha importancia a conseguir un pequeño descuento en el precio del piso y se pasa por alto las condiciones del préstamo.

Hoy en día puedes acceder a las condiciones de los préstamos a través de internet, y hacer una selección de las entidades que mejores ofertas ofrezcan. El Banco probablemente te ofrecerá mejores condiciones si consigue fidelizarte, es decir, si te comprometes a trabajar casi en exclusiva con él (domiciliando nóminas, recibos, tarjetas de crédito, etc.

En el caso de interés fijo, éste no varía a lo largo de la vida del préstamo, por lo tanto el cliente no se beneficia de las bajadas del tipo de referencia ni se perjudica con las subidas. Se suele conceder a plazos más cortos y el interés de partida es más elevado que el de los variables. Además, la comisión de cancelación suele ser más elevada.

Por el contrario, el préstamo a interés variable sube o baja si lo hace el tipo de referencia que suele ser el EURIBOR (hay varios tipos de referencia, pero el EURIBOR es el más utilizado y el que aplican la mayoría de las entidades financieras), que es uno de los tipos de referencia del mercado hipotecario y que publica el Banco de España mensualmente (el Euribor a que se referencia suele ser a un año, pero hay que tener en cuenta que también se referencia a un día, a una semana, a un mes, a tres meses y a seis meses, y todos son distintos). Cuando se contrata con el Banco un interés variable este consta de dos sumandos, por una parte el importe a que esté el Euribor, más otra parte que se añade al Euribor y que se llama diferencial. Hay que tratar de que el diferencial sea lo más pequeño posible.

Decidir sobre un tipo fijo o variable es una de las principales dudas que se tienen cuando hay que elegir. El tipo variable es más atractivo (prueba de ello es que se contratan pocas hipotecas a interés fijo, y casi nadie se plantea la contratación de una hipoteca a tipo fijo, salvo cuando el Euribor empieza a subir y a subir como ocurrió en 2007 y hasta mediados del 2008, que llegó a superar los 5,3 puntos.

Por eso, los interesados demandan cada vez más unas condiciones flexibles, pues no solo les preocupa los intereses que pagan a lo largo de la vida del préstamo, sino que también tiene importancia el importe de la cuota que tienen que pagar mes a mes. Por eso, los Bancos ofrecen cada vez más un interés mixto en virtud del cual durante un periodo corto se aplica un interés fijo y, después de este plazo, que suele ser más corto de lo deseado, se empieza a aplicar interés variable.

Cuando el tipo de interés es variable, se lleva a cabo la revisión periódicamente (semestral o anualmente). Se toma como base el nuevo tipo de referencia que se haya pactado y se suma el diferencial. Con ese nuevo tipo (el último Euribor más el diferencial) se calculan las cuotas para el próximo periodo (semestre o año). Los Bancos suelen incorporar una “cláusula de redondeo al alza” que consiste en redondear el interés de cada revisión por exceso a una fracción de punto porcentual, que suele ser un octavo de punto (por ejemplo, si tu interés después de la revisión es 3,083, te aplican 3,125, que es el octavo de punto al alza más próximo. Desde el año 2002 es obligatorio que se haga al alza o a la baja según esté más cerca.

Los Bancos ofrecen plazos bastante largos para amortizar un préstamo. Pueden llegar hasta los 40 años, pero el plazo más común varía entre los 20 y los 30 años. ¿Por qué plazo decidirnos? La respuesta es clara, por el menor plazo que nos sea posible, es decir, que nos permita nuestras condiciones económicas. Cuanto más largo sea el plazo de amortización, mayor cantidad de intereses pagaremos al Banco. Hoy en día, el tipo de interés con que se amortiza un préstamo no suele pasar más allá del 6% o el 7%, y por eso lo que viene a continuación no tiene demasiada importancia aunque conviene saberlo.

La ventaja que tienes cuando se alarga el plazo es que las cuotas mensuales son menores, pero existe un plazo a partir del cual alargarlo más ya no te beneficia. Lo vas a ver con un ejemplo.

Supongamos un préstamo de 180.000 al 15% de interés. Las cuotas de amortización mensual a 25, 50 y 100 años son las siguientes.

Es un caso extremo, pero es para que veas mejor el efecto. No te compensa pasar de 25 a 50 años para pagar 54,20 euros menos al mes, y ya de los 100 años ni hablamos.

El plazo a partir de cual se produce este efecto varía según el tipo de interés, y es menor cuanto mayor sea el interés. Viene dado por la inversa del logartimo neperiano de (1+i), siendo i el tipo de interés (en nuestro caso, 0,15).

Plazo = 1 / ln(1 + i)

Como es posible que no tengas una calculadora científica cerca, te añado los plazos en años, a partir de los cuales se produce este efecto según el tipo de interés.

Puedes calcular tus cuotas y los intereses AQUÍ. Es una hoja de cálculo de Excel, en donde puedes cambiar la cantidad del préstamo, el interés y los meses de amortización.

Antes de la crisis, los Bancos concedían cantidades que igualaban o superaban el precio de la vivienda, pero hoy será difícil que encuentre un Banco que supere el 80% del valor de tasación o, si es menor, del 70% del precio de adquisición de la casa. Así que deberás disponer al menos del 20% del precio más una cantidad para los gastos que se producen al otorgar las escrituras y que puedes ver en el apartado LOS GASTOS DEL COMPRADOR

Los Bancos aplican también una serie de comisiones que consisten en un porcentaje que se aplica sobre la cantidad prestada o sobre el saldo vivo en el momento de aplicarlo. Hay que tenerlas en cuenta porque suponen cantidades a pagar que hay que sumar a los intereses. Las más importantes son:

• Comisión de apertura: es para compensar al Banco los gastos de tramitación del préstamo. Suele variar entre el 0 y el 1%.
• Comisión por cancelación parcial: es el porcentaje que aplican los Bancos si decides amortizar en cualquier momento una parte del préstamo. Se aplica sobre la cantidad que amortizas.
• Comisión por cancelación total: se aplica si decides amortizar la totalidad del préstamo antes de su vencimiento.
• Comisión por subrogación de otra entidad: la ley permite que otro Banco sustituya como prestamista al original si te ofrece mejores condiciones. En este caso, el primer Banco tiene derecho a cobrar una comisión que se ha pactado en la escritura y que no puede pasar del 1% del capital que queda por pagar.
• Comisión de modificación de condiciones (novación): se aplica si durante la vida del préstamo solicitas al Banco una modificación de condiciones y el te la concede.

Todas estas comisiones excepto la de apertura las cobrará el Banco si se produce el hecho para el que están previstas, es decir, por ejemplo, si no se amortiza anticipadamente el préstamo, tampoco habrá comisión de cancelación.

Es un trámite obligatorio que viene establecido por la normativa vigente. Debe estar suscrito por una Sociedad de Tasación de bienes inscrita en el registro correspondiente. Normalmente, la realiza un arquitecto o aparejador, y tiene su importancia, porque la cantidad máxima que nos prestará el Banco es un porcentaje (el 80% habitualmente) del valor de tasación.

El coste de la tasación la paga el cliente, y antes de encargarla hay que haberse decidido definitivamente por un Banco, porque a cada Banco le sirve solo la tasación hecha por unas determinadas Sociedades de Tasación.

A veces se confunde el precio de mercado en que se puede realizar una compraventa con el valor de tasación, y no es así. El precio de mercado es libre, y será aquel que se pacte entre el comprador y el vendedor, y normalmente nunca coincide con el valor de tasación. Este es el valor elaborado por un técnico que quiere aproximarse al del mercado pero no siempre lo consigue. De hecho, si se encargaran dos tasaciones a dos entidades distintas, es casi imposible que sean iguales; diferirán y a veces bastante.

La tasación hay que hacerla sólo si se solicita un préstamo hipotecario, y es una garantía para los Bancos, que les permite dar los préstamos en base a un valor contrastado, por una sociedad independiente.

Es obligatorio contratar un seguro que cubra el riesgo de incendios, para lo cual bastará contratar un seguro de hogar. A veces hay Bancos que obligan también a contratar un seguro de vida, cuando el plazo de amortización del préstamo es muy largo.

A veces los Bancos ofrecen préstamos a intereses muy competitivos siempre que el cliente se vincule con el Banco contratando otros productos (plan de pensiones, tarjetas, seguros, etc.). Por eso conviene estudiar si la contratación de estos productos compensa la reducción del tipo de interés.

La formalización del préstamo hipotecario se lleva a cabo mediante el otorgamiento de la Escritura Pública, que hay que hacerla ante Notario. Lo común es otorgarla en el mismo acto en que se compra la casa, pues con el dinero del préstamo se paga al vendedor. Normalmente solo se hace una escritura en la que se recogen dos actos: la compraventa de la vivienda y la concesión del préstamo por el Banco (leer el apartado ESCRITURA PÚBLICA).

No obstante hay que repasar el contenido de la escritura y ver si coincide con todas las condiciones pactadas por el Banco, que normalmente se han plasmado con anterioridad en una Oferta Vinculante.

Después de la firma de la Escritura Pública hay que inscribirla en el Registro de la Propiedad, pues la garantía hipotecaria para el Banco sólo se constituye cuando está inscrita. Se hace al mismo tiempo que la compraventa, y normalmente de su tramitación se encarga un gestor administrativo de la confianza del Banco. A cambio, el Banco adelanta el importe del préstamo con el que se paga al vendedor de la vivienda.

(ver apartado de LOS GASTOS DEL COMPRADOR)