Venta de casa en el IRPF

Cuando se vende un piso que se ha tenido en propiedad durante varios años, se suele generar una ganancia (diferencia entre el precio a que vendimos y al que compramos).

Estas ganancias están sometidas a tributación en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF), y es conveniente conocer de antemano cuanto tenemos que destinar para pagar este impuesto.

El tipo impositivo actual de estas ganancias es el 19% para los primeros 6.000 euros, y para el resto de la ganancia se aplica el 21%. El problema es determinar sobre qué parte de la ganancia se aplica este porcentaje, ya que depende de las fechas de adquisición y transmisión de la vivienda. La ley del impuesto mantiene como derecho transitorio las distintas normas que han ido cambiando con el paso del tiempo.

Vamos a suponer un caso sencillo de una casa que haya sido destinada a vivienda habitual, y en la que no se han hecho inversiones o mejoras, o no se tiene justificante de ellas.

Hay que determinar la ganancia:
Es la diferencia entre el valor de venta (transmisión) menos los gastos y tributos, y el valor de compra (adquisición) más los gastos y tributos pagados en la compra (escritura, registro, impuestos). El valor de adquisición hay que actualizarlo de acuerdo con unos coeficientes que se publican todos los años en la Ley de Presupuestos.
La ganancia será la diferencia entre el valor de transmisión menos el valor de adquisición actualizado.
Si la casa que queremos vender se compró después del 31 de diciembre de 1994, no hay que hacer más cálculos: se aplica el tipo correspondiente a la ganancia y ya sabes cuánto tienes que reservar para el impuesto. Pero si se compró antes de esa fecha, hay que seguir haciendo cálculos, porque podemos reducir la ganancia bastante, según el año de compra.
Si estamos en este último caso, hay una parte de la ganancia que podemos reducir y otra que no. Para determinar la primera, hemos de seguir los siguientes pasos.

Hay que calcular la ganancia generada antes del 20 de enero del 2006. ¿Cómo?
1. Hay que calcular los días que hemos tenido la casa en propiedad (desde la adquisición a la transmisión). A estos días les llamamos “D”.
2. Hay que calcular los días que han transcurrido desde que adquirimos la casa hasta el 20 de enero del 2006. A estos días los llamamos “d”.
3. La ganancia generada durante “d”, es susceptible de reducción, es decir:
¿Cuánto la puedo reducir? Dependerá del año de compra (un 11,11% por cada año de permanencia hasta el 31 de diciembre de 1994). Es decir, que si la compra se hizo en 1994, reducirá un 11,11%, pero si se hizo en el 1993, reducirá un 22,22%, y así sucesivamente hasta llegar al 100% de reducción si hubiera lugar.

Es decir, que si la vivienda la compramos en el año 1986 o antes, esta parte de la ganancia la reducimos un 100%, y en consecuencia, sobre ella no pagaremos nada. Si la compramos en el año 1987, la reducción es de un 88,88%, por lo que solo pagaremos el impuesto por el 11,12% de la parte de la ganancia que podemos reducir.
La parte de la ganancia que no se puede reducir es la que corresponde a los días transcurridos desde el 20 de enero de 2006 hasta la fecha de transmisión. A estos días les llamamos “d1”. Se calcula por diferencia o según la fórmula siguiente:
g (no reducida) = G x d₁/D
El impuesto a pagar será el resultado de aplicar el tipo impositivo indicado.

Beneficios por reinversión de vivienda habitual

Cuando un contribuyente haya obtenido ciertas ganancias por la venta de su vivienda habitual no tendrá que pagar el impuesto si el precio obtenido por la venta lo reinvierte en la adquisición de una vivienda habitual, siempre que se cumplan determinadas condiciones.

Es el propio contribuyente el que tiene que manifestar (en la declaración del IRPF) su voluntad de acogerse a estos beneficios.
La reinversión debe efectuarse en un plazo no superior a dos años, que pueden ser anteriores o posteriores a la venta.
La reinversión puede ser parcial, entonces la exención del impuesto es también parcial, calculada proporcionalmente.
La intención de reinvertir en los dos años siguientes ha de hacerse constar en la declaración del ejercicio en que se haya obtenido la ganancia, y si luego se incumple debe realizarse una declaración complementaria pagando los impuestos que correspondan con sus intereses.
Si se ha reinvertido, no se puede aplicar la deducción por adquisición de vivienda habitual en tanto no se haya superado el precio de la anterior (si ha sido objeto de deducción) más la ganancia exenta.

Beneficios a mayores de 65 años

Está exenta la ganancia obtenida en la transmisión de la vivienda habitual por contribuyentes mayores de 65 años, y también de la realizada por personas con dependencia severa o gran dependencia.